Что можно и чего нельзя делать с ипотечной квартирой: как ее продать, сдать и передать по наследству
Фото: Олег ЗОЛОТО
В России установлен новый исторический рекорд: в последний месяц лета Сбер выдал 145,9 тысячи ипотечных кредитов. Это самый высокий показатель за все время наблюдений. Радость покупателей представить несложно: решение квартирного вопроса — одно из самых запоминающихся событий в жизни. Наконец-то свое жилье!
Все так, но все же стоит помнить: ипотечная квартира в собственности у ее счастливого владельца находится с некоторыми оговорками. На юридическом языке они неслучайно называются «обременением». До полной выплаты кредита жилье — в залоге у банка. Стало быть, и распоряжаться им не всегда можно как хочется — надо спрашивать разрешение у кредитора.
Такая перспектива кажется не очень приятной. И мгновенно связывается в мыслях с дополнительными сложностями, кучей лишних бумаг и потраченного времени. Давайте разберемся, как все обстоит на самом деле и действительно ли так сложно решить самые распространенные задачи, связанные с ипотечной квартирой.
Фото: Shutterstock
СДЕЛАТЬ РЕМОНТ
Понятно, что без него в новой квартире не обойтись. Но ремонт ремонту рознь.
Если технические характеристики жилья никак не меняются, делайте ремонт на здоровье. Например, если вы захотели поменять отделку и сантехнику, ничего нигде не снося, не передвигая стены и не меняя количество помещений в квартире и их метраж, — ни у кого спрашивать на это разрешения не надо.
Все несколько сложнее, если вы затеяли перепланировку. Ведь при этом характеристики жилья изменятся, и это может повлиять на стоимость.
Перво-наперво стоит изучить свой ипотечный договор. Некоторые банки в нем в принципе запрещают перепланировку или ограничивают определенные виды работ. Если ничего такого в договоре не написано, то лучше исходить из того, что все преобразования, на которые по закону требуется получать разрешение в жилищной инспекции, надо согласовывать и с банком.
В большинстве случаев все, что не запрещено, банки благополучно согласовывают. Но есть несколько вариантов преобразований, которые законом не запрещены, но банку могут не понравиться. Характерный проблемный вариант — когда в итоге перепланировки уменьшается площадь квартиры. Как минимум вам придется с помощью профессиональных оценщиков доказывать, что рыночная стоимость жилья при этом тоже не стала меньше. Сложности наверняка возникнут и если предполагаемый ремонт будет носить слишком необычный характер (вроде превращения трешки в однокомнатный лофт), что в перспективе может осложнить ее продажу, поскольку изменения — «на любителя».
Подробнее о том, как банки относятся к перепланировке и что нужно иметь в виду, можно почитать в памятке сервиса недвижимости Домклик.
Фото: Shutterstock
СДАТЬ ДРУГИМ ЛЮДЯМ
Разрешение банка в этой ситуации не требуется, если подобное требование не прописано в договоре. Что бывает не так уж редко. Поэтому опять же — внимательно читайте договор. Если там есть что-то о том, что «собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам лишь с согласия кредитора», — это то самое. И лучше договор не нарушать. Тем более что, как правило, сложностей с этим самым согласием не возникает. Нужно лишь написать типовое заявление и представить банку проект договора аренды (это даже в ваших интересах — договор посмотрят специалисты).
По факту, огромное количество ипотечных квартир благополучно сдается. Банки обычно совсем не против, если их должник таким образом получает дополнительный доход. Ведь это явно повышает шансы, что ипотека будет выплачиваться своевременно.
Как сдать квартиру, если она в ипотеке у Сбера, читайте тут.
Фото: Олег УКЛАДОВ
ПРОДАТЬ ИЛИ ПОДАРИТЬ
Это наиболее сложный случай, поскольку меняется собственник квартиры. Но и тут многое зависит от обстоятельств.
Если за счет денег покупателя ипотека полностью гасится и залог снимается, дальнейшая судьба квартиры банк уже не волнует — он свои деньги получил. Но практикуется и вариант, когда жилье продается вместе с кредитом — ипотека переоформляется на покупателя. Такое обычно возможно, если покупатель готов оформить ипотеку в том банке, где ее брал продавец. При этом, естественно, банк должен одобрить кандидатуру нового собственника и дать добро на сделку.
То же и с дарением. Технически такое осуществимо, но в нагрузку к подарку новый счастливый владелец получит и долг по ипотеке. И это возможно только в том случае, если банк признает этого человека платежеспособным и согласится на смену заемщика.
Фото: Shutterstock
ЗАВЕЩАТЬ
А вот в этом случае никаких ограничений нет. Ипотечный заемщик может оставить квартиру кому угодно, банк на его последнюю волю никак влиять не вправе.
Но есть важный момент — принять в наследство квартиру, обремененную ипотекой, можно только вместе с долгом. Либо — придется отказываться от наследства.
А КАК ПОЛУЧИТЬ СОГЛАСИЕ БАНКА?
Не волнуйтесь — в большинстве банков оформление таких документов давно поставлено на поток.
Например, вот инструкция, как получить согласие на действия с квартирой, которая находится в залоге у Сбера. Куда-то ходить и терять время не придется — все можно сделать через личный кабинет на Домклик.
В целом, если вы не затеваете совершать с квартирой ничего неординарного, ставящего под угрозу ее сохранность и ликвидность (то есть возможность быстро продать эту недвижимость по адекватной цене), обременение в виде ипотеки не особо будет мешать вашим планам. Так что берите кредит на жилье спокойно, ведь новоселье — это, действительно, радостное событие.
Читать также
• «Мама, я съезжаю»: для молодых специалистов убрали требование к высокой зарплате по IT-ипотеке
• Ипотека дорожает: три главных способа сэкономить на ставке
• Льготная ипотека: не только новостройки. Реально ли купить «вторичку» по низким ставкам госпрограмм
Реклама. ПАО Сбербанк LjN8JstG8